Недостигот на квалитетни станови во Белград доведе до првите знаци на интерес кај домашните купувачи за недвижности во Дубаи. Ова го потврдува и директорот на консултантската куќа Миодраг Газибара, кој истакнува дека влијанието на овие набавки на пазарот на станови во Белград е исклучително мало, но ќе биде интересно да се следи. Според него, има низа предности на Дубаи кои го прават овој пазар интересен, но засега постои голема ментална бариера за купувачите од Србија да инвестираат во Емиратите.
Изнајмувачи, препродавачи и чувари
„Не сите купувачи на инвестиции во недвижен имот имаат иста мотивација. Некои од нив сакаат дивиденда или поврат на инвестицијата преку приход од изнајмување. Втората група се купувачи кои остваруваат приход преку препродажба на станови и недвижен имот што ги поседуваат две до четири години. истакнува Газибара. Тој вели дека купувачите кои се подготвени за брза препродажба веќе некое време не можат да го најдат вистинскиот производ во Белград. Тие преземаат поголеми ризици од порано бидејќи пазарот стагнира веќе две години. И нема очигледно зголемување на цените. Тој смета дека и оние кои сакаат брза препродажба и оние кои би сакале да изнајмат можат да најдат имот за своите потреби во Дубаи, со доза на претпазливост што е неопходна при секоја поголема инвестиција.
„Но, инвестирањето надвор од вашата земја претставува исклучително голема ментална бариера. И секогаш ќе биде ограничена на исклучително мал процент на луѓе кои можат и сакаат да преземат таков ризик“, додава нашиот соговорник.
Даночни бенефиции
Газибара потсетува дека инвестициите во Дубаи не подлежат на данок на капитална добивка или данок на имот. Исто така, нема данок на приход од изнајмување недвижен имот. Но, при купувањето се наплаќа такса која по дефиниција е слична на таксата што ја наплаќаат нотарите кај нас. Меѓутоа, во Дубаи тој е 4 проценти, па наликува на данок за пренос на апсолутни права, но официјална дефиниција за данокот нема.
„Даночните заштеди се значаен фактор за купувачите кои редовно ги плаќаат сметките. За оние кои не ги плаќаат, предноста е повеќе психолошка. Дубаи на купувачите на имот им нуди и 10-годишна Златна виза, што има смисла за некој што сака да се пресели во Дубаи и да отвори бизнис таму. Според неговото мислење, економијата на Дубаи одамна престана да се заснова на производство и извоз на нафта. Сега придонесува со помалку од 20 отсто од вкупниот БДП. Трговијата стана водечки дел од економијата со околу 25 отсто учество.
„Постигната е диверзификација на БДП, при што финансиите и осигурувањето учествуваат со околу 11 проценти. Транспортот учествува со околу 13 проценти, секторот на недвижности со околу 9 проценти, производството за истиот износ, додека угостителската индустрија учествува со околу 4 проценти. Во 2021 година имало повеќе 67.000 жители, а лани биле регистрирани 170.000 нови жители.
Строг систем за заштита на клиентите
Покрај тоа што пазарот на недвижности во Дубаи стана голем поради големата побарувачка, за тоа придонесе и системот на државни агенции кои ги регулираат сите учесници на пазарот. На овој начин им даваат сигурност на купувачите на станови.
„Инвеститорите не смеат слободно да располагаат со средствата што ги добиваат од купувачите на станови во изградба. Тие пари се депонираат на сметките на државните банки кои го одобруваат нивното користење во согласност со динамиката на работите. лиценцата е значително потешка, но и Дубаи има свои проблеми со непрофесионалното однесување на посредниците, затоа неодамна беше воведено правилото „три посредници“, што значи дека на сопствениците на станови не им е дозволено да наведат имот со повеќе од три посредници, за да се избегне забуна и дополнително да се заштитат купувачите“, забележува Газибара. Според него, во моментов има повеќе од 250 инвеститори на пазарот на недвижности во Дубаи, но не сите се родени еднакви.
„И покрај заштитата што ја обезбедуваат регулаторните агенции, Дубаи не е ветена земја каде што сите купувачи на станови остваруваат поврат на инвестицијата од осум проценти или повеќе при изнајмување стан, додека вредноста на становите се зголемува за повеќе од 10 проценти секоја година. Таков поврат на инвестицијата постои, но сепак потребна е претпазливост и професионален пристап кон големиот пазар за да се постигнат“, смета Газибара.
Доминираат готовинските купувачи
Нашиот соговорник гледа сличност меѓу пазарот во Србија и Дубаи во тоа што околу 80 отсто од трансакциите се вршат во готово. Кај нас овие трансакции вклучуваат и компензација меѓу инвеститори, сопственици на парцели и изведувачи, што не е случај во Дубаи. Дополнително, на нивниот пазар, поради големиот раст, историски може да се анализираат јасно изразените циклуси. Првиот циклус на раст започна во 2003 година и беше запрен со кризата во 2008 година. Вториот циклус започна во 2010 година и беше прекинат во 2015 година, додека третиот циклус на раст започна во 2021 година по пандемијата и пазарот на недвижности сè уште е во силен пораст.
„Без оглед на падовите и застојот на трендовите на раст, очигледно е дека пазарот е на нагорна траекторија. Но, важно е да се разберат циклусите за да се разберат ризиците, особено за купувачите чија примарна мотивација е растот на вредноста. Сигурно е дека купувањето станови во странство секогаш претставува ризик и ќе биде потфат дозволен само за најхрабрите инвеститори, но многу луѓе ќе бидат интересни за да ги следат авантура“, заклучува Газибара.
